热点关注开发商似乎忘记刚需买家存在，入市新盘主攻置换需求，“升级+提价”成为眼下推盘常见模式。
21世纪不动产上海区域市场研究部最新统计显示，7月实际开盘的本地26个新建住宅项目中，有19个为公寓项目、两个为酒店式公寓项目。这些公寓项目中，仅4个项目推出一房，面积从63-77平方米不等；两房、“2+1”房、三房是目前市场上的主力户型，并在加推过程中出现“升级+提价”模式。
所谓“升级”主要指户型和面积扩大，以及装修档次提高，也有少数为栋座位置的改善。上述提到的19个公寓项目中，就有7个出现此类情形。例如位于嘉定南翔某公寓项目，7月加推房源为精装88平方米两房、100-140平方米三房，与其在今年一季度时主推毛坯74平方米一房、96平方米两房，形成截然不同的两种风格；位于浦东新场某项目，与之前所推的52平方米起户型相比，现在83平方米起门槛明显提高。
这种加推“升级”顺理成章也成为楼盘涨价的理由。如上述提到的7个“升级”公寓项目中，有不少出现涨价，理由无外乎“目前精装，之前为毛坯或简装”，以及“目前楼盘位置较好、为湖畔景观房”等。底气不足者涨300-500元/平方米，底气足者涨幅超过2000元/平方米。
相对这种“升级+涨价”的有理由模式，也存在“未升级、仍涨价”的无理由模式，如上述19个公寓项目中，就有3个为此种类型。这种无理由模式，似乎是开发商信心的彰显。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，从7月入市新建住宅项目推盘模式可看出，部分开发商经过上半年的“抢收”后，信心有所增强，推出更高溢价的置换需求型房源的意图较为明显。这表明年内以小户型带动大中户型销售的策略正在奏效，即以小户型营造前期热销，再以大中户型回收项目利润。但这种与市场需求结构有所脱节的推盘方式，抑制了刚需买家的入市意愿。从7月1日-25日新建商品住宅成交数据来看，成交面积及套数分别为68.31万平方米和5582套，已比上月同期有6.9%和8.8%的不同程度降低。
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