近几年来,每当房地产市场降温之际,楼市“崩盘论”就会大行其道,而日本成为某种参照。日本房地产泡沫在1991年破裂后,经济一蹶不振,20年来徘徊不前。中国是否会重蹈日本覆辙,学界一直争论不休。

中日同样是因宽松的货币政策导致资金涌入楼市,房价迅速上涨,但不同的是,中日两国所处的发展阶段不同,人口老龄化和城镇化率也存在差异。

业内人士认为,从房价收入比来看,中国房地产市场确实存在泡沫,但只要国家政策适当引导,将投资投机资金挤出楼市,通过实体经济不断发展,居民的收入水平不断上升,以时间换空间,基本可以消化房地产市场的泡沫成分,实现软着陆,而不会出现日本式的崩溃。

泡沫破裂致“失去的20年”

日本的房地产泡沫起因,普遍认为始于1985年“广场协议”签订后的日元升值,给日本经济带来繁荣的制造业出口,陷入了困境,要保持日本经济继续高速增长,必须寻找新的经济增长点,房地产成了不二选择。

于是,日本政府开始加速全面推行住宅商品化,商业银行大量为居民购房发放贷款,贷款利率大幅下调。日本的房价、地价开始急速攀升。

同期,政府为了纠正日元过度升值大量地干预汇市并且大幅放松银根,造成了流动性过剩的局面,房产、土地成为居民寻求货币保值的替代品。当大笔资金涌入不动产市场而使其升值时,保有需求被打开了,房子、土地不再是一种使用需求,而是投资品种。

从历史上看,1961年、1973年和1990年,是日本房价、地价涨幅的三个峰值。但前两次大涨,日本处在8%以上的经济高增长期,同时伴随着城镇化进程,有经济面和自住需求面的支撑,并没有形成大泡沫。

但到1974年时,日本的城镇化率已经达到74.9%,此后20年,日本的城镇化进程实际上已停滞,此时的房地产脱离了自住需求的有效支撑,由投资性质支撑的市场形成了大泡沫。

在日本意识到不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向后,采取了紧急更正。1990年3月,日本银行出台的《控制不动产融资总量的通知》成为刺破日本泡沫经济的导火索。从1989年3月到1990年8月,日本银行连续5次提高贴现率,过于急剧的货币紧缩加速了资产市场崩溃。1992年大藏省又出台了地价税,征收额度为财产继承税评估值的0.3%,让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜。从金融到土地的双管齐下的政策调控,导致了泡沫的快速破灭。

此外,由于日元升值,外资涌入日本吹大了股市和楼市的泡沫,但从1990年起,外资开始撤离日本,许多境外投资机构通过挤破日本股市和楼市泡沫赚得盆满钵满。

日本经济陷入泥潭至今无法自拔,这20年被称为“失去的20年”。

中国房地产有望软着陆

深圳市国土局一位人士在2014年考察日本后发现,由于交通发达,在大东京、阪神、名古屋三大经济圈工作的日本已婚人士,大多居住在经济圈周边的卫星城市,但这里的房价仅相当于目前中国三四线城市,折合人民币每平米只有三千多元,而日本2014年的人均GDP是中国的6倍多。

中国楼市是否会重蹈日本覆辙,一直是各方担忧的问题。

首先是宽松的货币政策,2008年中国推出4万亿后,由于流动性泛滥,大量资金涌入房地产市场,各大城市房价普遍翻倍,房价收入比居高不下,与居民实际购买能力脱节。

但不同的是,中国政府并未采取日本式的急刹车,而是通过行政调控手段,货币政策松紧有度,出台限购、限贷等措施,以及加强外汇管理控制国外热钱流入,有效抑制了投资投机的蔓延,此后每逢房价上涨期,政府都会调控,投资投机水分逐渐挤出,房子逐渐回归到由刚需支撑的居住本位。

深圳一位龙头房企高管直言,尽管政府的行政调控手段,公开遭到了房企和市场人士的批评,但必须承认,在保障房制度不完善且房产税尚未出台、市场化调节手段不健全的情况下,所幸中国政府及时采取调控手段,有效制止投机炒作将泡沫进一步吹大,否则房地产硬着陆的风险很大。

此外,中日处在不同的发展时期,有其差异性。万科董事长王石认为,人口老龄化和城镇化率瓶颈是导致日本地产泡沫破裂的关键因素,中国现在的人口状况是日本上世纪60年代的水平,房地产泡沫确实存在,但不会像日本那么迅速地破灭。

住建部专家秦虹表示,日本在1989年家庭住房户数和套数比是1∶1.3,也就是整个社会的房屋多了13%的总量。日本在70年代的城镇化率已经达到了76%,而中国目前城镇总人口7.3亿,城镇化率53%,还可以提高十几个百分点,每年新增城镇的常住人口接近2000万人,这些新增人口要靠新建住房来解决。

更关键的是,从宏观面和基本面分析,当前我国经济正由高速增长向中高速增长转变,但仍能保持7%以上。当前中国城镇户均住房套数刚达到1左右,尚未饱和。我国房地产业的基本面更接近日本上世纪70年代初期或中期,而非80年代后期的情形。

尽管中国城镇化尚未结束,但另一个不容忽视的问题是,目前中国住房短缺时代已经过去,住宅存量奇高,而在需求方面,购房适龄人口(25-49岁)在2015年将达到峰值,此后步入下行通道,中国的房地产长期拐点临近。

实际上,这几年来,中国的房地产泡沫已在局部破裂,如投机水分过高的温州,2011年受银根紧缩和实体经济下滑影响,被炒高的房价一路重挫,至今没有恢复元气,此外,鄂尔多斯、惠州等三四线城市的房地产,因前期投资过大,房地产供过于求,开始进入去泡沫化阶段。

一个新的趋势是,房地产地区分化也越来越明显。在人口和资金持续流入的一线城市,以及二线核心城市,市场仍有源源不断的刚需支撑,但在人口持续流出,且严重供过于求的三四线城市,楼市持续萎靡。